一、項目謀劃基礎工作

政策導向研究

緊跟國家戰略（如"十四五"城市更新、"兩新"政策）及地方專項規劃，建立政策動態跟蹤機制。重點分析城市更新九大支持領域（老舊小區、棚戶區、歷史街區等）及禁止類項目清單。

需求精準識別

通過居民調研（老舊小區改造）、城市體檢報告（基礎設施短板）、產業規劃（低效用地轉型）等多維度挖掘需求。建立"需求-項目-資金"匹配模型，優先選擇民生痛點突出、社會效益顯著的項目。

資源稟賦評估

土地資源：梳理可開發地塊（如閑置工業用地、低效商業用地）及土地增值潛力。財政能力：測算專項債額度（一般不超過項目總投80%）、財政配套資金比例（≥20%資本金）。

二、項目策劃核心方法

公益性項目設計

基礎設施類：地下綜合管廊、海綿城市、智慧交通等（強公益性，收益依賴間接渠道）。公共服務類：社區養老中心、便民服務站、口袋公園等（直接服務民生，收益通過運營獲取）。

收益機制構建

直接收益：經營性資產租賃（停車場、商鋪）、服務收費（物業費、垃圾處理費）。間接收益：土地增值分成（需與公益性掛鉤）、財政補貼（納入預算）。創新收益：碳匯交易（生態修復項目）、廣告位經營權（公共空間改造）。

項目打包策略

"肥瘦搭配"：將公益性項目（如道路建設）與經營性項目（如商業綜合體）捆綁，提升收益覆蓋能力。"區域統籌"：以片區開發模式整合多個子項目，實現基礎設施共享與收益統籌。

三、合規性審查要點

立項合規

完成可行性研究報告批復、用地規劃許可證、環評批復等核心手續。涉及拆遷項目需取得社會穩定風險評估報告。

收益真實性

收入預測需提供市場調研依據（如租金參考周邊同類項目3年數據）。禁止將土地出讓收入、財政補貼等非經營性收入直接納入償債來源。

政策紅線規避

嚴禁包裝商業地產項目（如商品房開發），商業配套面積占比需≤20%。歷史街區改造需符合文化遺產保護相關法規。

四、前期手續辦理流程

立項階段

編制項目建議書→可行性研究報告→立項批復（需包含社會效益分析）。重點論證項目必要性（如消除安全隱患、補齊民生短板）。

專項審批

用地預審與規劃選址意見書（自然資源部門出具）。環評報告（生態部門審批）、水土保持方案（水利部門審批）。

實施準備

完成施工圖設計→工程招標→施工許可證辦理。建立資金監管賬戶，確保專項債資金封閉運行。

五、資金平衡方案編制

成本核算

建設成本：建安工程費、設備購置費、工程建設其他費（含征地拆遷）。運營成本：維護費、管理費、財務費用（專項債利息）。

收益測算

建立收益預測模型（如停車場日均車流量×收費標準×運營年限）。覆蓋倍數要求：總收益/本息≥1.1倍，優質項目可達1.5-2倍。

敏感性分析

測試關鍵變量（如租金價格下降10%、客流量減少20%）對收益的影響。制定風險應對預案（如延長運營期、調整業態組合）。

六、申報材料準備

核心要件

一案兩書：實施方案（含資金平衡方案）、財務評估報告、法律意見書。前置文件：立項批復、用地規劃許可證、環評批復、社會穩定風險評估報告。

質量把控

實施方案需明確項目概況、建設內容、實施進度、資金管理等要素。財務評估需由第三方機構出具，數據需經審計確認。

七、動態優化機制

政策對接

及時申報超長期國債、中央預算內投資等疊加支持。探索"專項債+REITs"銜接模式，加速資金回流。

協同推進

建立發改、財政、住建、自然資源多部門聯席會商機制。引入專業咨詢機構提供全流程服務（如方案策劃、融資設計）。

典型案例：深圳某歷史街區改造項目

謀劃路徑：政策匹配：納入"歷史文化保護傳承"專項。收益設計：修繕歷史建筑獲修繕補貼+文創商鋪租金+文旅活動收入。手續辦理：同步取得《文物保護工程方案審批》《建設工程規劃許可證》。資金平衡：專項債融資2.3億元，覆蓋倍數1.38倍（運營期15年）。

通過系統化謀劃方法，可顯著提升項目合規性和落地率。建議建立"政策研究-需求分析-方案設計-動態優化"的全周期管理體系，并注重培育專業化項目謀劃團隊。